5月17日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)披露最新一批次商品住房入市信息，8個(gè)新項(xiàng)目合計(jì)1141套房源集中入市，分布于楊浦、浦東、閔行、靜安、寶山、金山六區(qū)。本批次新房呈現(xiàn)顯著結(jié)構(gòu)性特征：主城核心區(qū)項(xiàng)目量?jī)r(jià)齊升，少數(shù)遠(yuǎn)郊剛需盤去化遇冷。

核心地段項(xiàng)目引領(lǐng)市場(chǎng)熱度

位于靜安核心區(qū)的靜梧雅園首次亮相即引發(fā)關(guān)注，項(xiàng)目推出92套120-193平方米房源，備案均價(jià)16.8萬元/平方米，較同區(qū)域2024年底入市的信安里（13.6萬元/平方米）上漲3.2萬元/平方米。該項(xiàng)目地塊于2024年9月以11.4萬元/平方米樓板價(jià)成交，溢價(jià)率達(dá)31.2%，高地價(jià)支撐新房定價(jià)走高。盡管價(jià)格躍升，但其稀缺的地段屬性（毗鄰南京西路商圈）仍吸引不少改善型置業(yè)者的關(guān)注，成為中心城區(qū)核心區(qū)域價(jià)值標(biāo)桿。

楊浦內(nèi)中環(huán)項(xiàng)目波陽(yáng)云筑則呈現(xiàn)“價(jià)格回調(diào)”現(xiàn)象，備案均價(jià)10.8萬元/平方米，較一期下調(diào)6900元/平方米。差異源于二期地塊地價(jià)較低，且產(chǎn)品配置略減（如層高降低、無會(huì)所），所以定價(jià)更“親民”。項(xiàng)目一期于今年4月推出187套，383組認(rèn)籌，認(rèn)籌率超過200%，二期能否復(fù)制熱度需觀察市場(chǎng)對(duì)性價(jià)比的認(rèn)可程度。

古北名庭本次加推99套房源，備案均價(jià)11.65萬元/平方米，較前兩次開盤（11萬元/平方米、11.3萬元/平方米）持續(xù)上漲，創(chuàng)下閔行非別墅類住宅價(jià)格新高。項(xiàng)目前兩批次認(rèn)籌率均超110%，顯示改善客群對(duì)金虹橋國(guó)際社區(qū)的長(zhǎng)期價(jià)值認(rèn)同。本次漲價(jià)后去化表現(xiàn)，將成為驗(yàn)證區(qū)域市場(chǎng)韌性的關(guān)鍵指標(biāo)。

此外，梅隴板塊申隴名邸四批次加推107-170平方米3-4房，均價(jià)76882元/平方米；天宸雅苑加推48套89-129平方米公園景觀房，均價(jià)60003元/平方米，形成“剛改互補(bǔ)”供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同人群購(gòu)房需求。

樓市面臨結(jié)構(gòu)性機(jī)遇與挑戰(zhàn)

與核心區(qū)的熱鬧形成鮮明對(duì)比，遠(yuǎn)郊剛需項(xiàng)目面臨去化壓力：浦東新區(qū)惠南板塊某洋房疊墅項(xiàng)目地處野生動(dòng)物園板塊，距離地鐵站超2公里，盡管推出“首付26萬起”低門檻政策，仍少人問津，開發(fā)商公告取消搖號(hào)開盤；浦東外高橋板塊某項(xiàng)目在原定的5月1日至5日認(rèn)購(gòu)期內(nèi)登記客戶少，開盤時(shí)間從5月13日提前至8日；青浦淀山湖某項(xiàng)目同樣因認(rèn)購(gòu)不足取消公證搖號(hào)。這些項(xiàng)目反映遠(yuǎn)郊非核心地段項(xiàng)目在通勤成本高、配套不完善的雙重制約下，難以吸引剛需客群。

4月28日至5月11日，上海住宅市場(chǎng)成交面積45.97萬平方米、環(huán)比上漲9%，成交均價(jià)84065元/平方米、環(huán)比上漲33%，改善產(chǎn)品成為主力引擎。上海中原分析師盧文曦指出，多個(gè)核心區(qū)稀缺新盤認(rèn)籌率高企，反映置換鏈條順暢推動(dòng)改善型置業(yè)者入市。然而，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的滯銷亦暴露市場(chǎng)對(duì)“地段-價(jià)格-配套”性價(jià)比的嚴(yán)苛篩選邏輯。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)建議道，購(gòu)房者可以關(guān)注核心區(qū)項(xiàng)目需關(guān)注土地成本與產(chǎn)品力匹配度，而遠(yuǎn)郊置業(yè)則需重點(diǎn)考量區(qū)域規(guī)劃與生活配套落地進(jìn)度；對(duì)開發(fā)商而言，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目可探索“剛需+文旅”或“剛需+養(yǎng)老”等復(fù)合模式，比如，結(jié)合區(qū)域生態(tài)資源打造康養(yǎng)社區(qū)等，提升項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)力。目前，上海樓市正經(jīng)歷“核心區(qū)價(jià)值重估”與“遠(yuǎn)郊去化陣痛”的雙重變奏，未來市場(chǎng)走勢(shì)將更依賴政策精準(zhǔn)施策與房企產(chǎn)品創(chuàng)新的雙向驅(qū)動(dòng)。

原標(biāo)題：《上海樓市又迎來一批核心區(qū)新房，改善機(jī)遇與遠(yuǎn)郊挑戰(zhàn)并存》

欄目編輯：羅水元

本文作者：新民晚報(bào) 楊玉紅

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