26日，連續(xù)兩個(gè)月房?jī)r(jià)漲幅第一的廈門迎來(lái)6幅土地的集中出讓，為謹(jǐn)防房企躁動(dòng)難抑，廈門市國(guó)土局一方面規(guī)定參與土拍的房企最多只能拿一塊地，而另一方面，同時(shí)緊急喊話提醒相關(guān)方理性看待市場(chǎng)，防范高風(fēng)險(xiǎn)拿地。廈門國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作從嚴(yán)從緊，根據(jù)市場(chǎng)情況，不排除未來(lái)會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面出臺(tái)更加嚴(yán)格的措施。

    值得注意的是，在土地市場(chǎng)火熱難抑的同時(shí)，與其相依存的房?jī)r(jià)漲幅卻出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月下滑現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)階段房企已“瘋”，在寬松的流動(dòng)性支持下，早已不計(jì)成本拿地，資產(chǎn)價(jià)格不斷被推升，抑制資產(chǎn)泡沫刻不容緩。

    形勢(shì) 土地市場(chǎng)“瘋牛”

    8月24日下午，經(jīng)過(guò)兩個(gè)小時(shí)360輪激烈的競(jìng)拍應(yīng)價(jià)，合景泰富以57.7億元拿下天津?yàn)I海中心商務(wù)區(qū)一地塊，樓面價(jià)達(dá)22014元，超過(guò)目前周邊在售項(xiàng)目房?jī)r(jià)，溢價(jià)率高達(dá)312%。同日，上海出讓松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)涉宅類地塊，路勁以總價(jià)42.5億元將該地塊拿下，成交樓板價(jià)20934元/平方米，溢價(jià)率158%。若剔除公共設(shè)施、保障房等，可售部分實(shí)際樓板價(jià)則高達(dá)25418元/平方米。

    這只是8月土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影。中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，樓面價(jià)開始全面超過(guò)房?jī)r(jià)，如果說(shuō)2016年出現(xiàn)了一次密集地王勢(shì)頭，8月則是最密集的月份。

    中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，如果將總價(jià)超過(guò)10億元的地塊看作地王的話，截至8月25日，年內(nèi)全國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)單宗土地超過(guò)10億的地塊303宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地王達(dá)到了153宗。僅8月單月，總價(jià)超10億元地塊數(shù)量就達(dá)47宗，溢價(jià)率超100%的多達(dá)33宗。

    同時(shí)，高總價(jià)地王頻現(xiàn)。截至目前，單宗地超過(guò)100億的總價(jià)地王達(dá)到了4宗，超過(guò)50億的有24宗，超過(guò)30億的有77宗。其中，208宗溢價(jià)率超過(guò)50%的地王分布在25個(gè)城市，全部為一二線城市或者輻射區(qū)。

    值得一提的是，地王均分布在房?jī)r(jià)漲幅較高地區(qū)。張大偉認(rèn)為，這種不理性行為趨勢(shì)將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，去杠桿已成必然課題。

    風(fēng)險(xiǎn) 資產(chǎn)泡沫隱現(xiàn)

    據(jù)測(cè)算，以北京土地市場(chǎng)為例，北京歷史累計(jì)土地出讓經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元地塊合計(jì)59宗，合計(jì)土地出讓金1919.38億元，以此計(jì)算其平均成本樓面價(jià)將約為3.8萬(wàn)元/平方米。張大偉表示，這意味著，未來(lái)上述地塊銷售均價(jià)需達(dá)6萬(wàn)元。而目前北京的房?jī)r(jià)銷售均價(jià)在3.5萬(wàn)左右，這部分地王入市的難度依然非常大。

    同時(shí)，張大偉認(rèn)為，現(xiàn)階段已經(jīng)出現(xiàn)了遍地地王的現(xiàn)象，樓面價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)已成為常態(tài)。“雖然地王不完全代表未來(lái)市場(chǎng)售價(jià)，但如此多的集中出現(xiàn)，未來(lái)房?jī)r(jià)很難不受到影響。”

    “造成現(xiàn)狀的主要原因，是寬松流動(dòng)性下信貸的支持。”張大偉說(shuō)，2016年前7個(gè)月房貸釋放了2.8萬(wàn)億元，刷新了歷史紀(jì)錄，是2009年全年個(gè)人按揭貸款1.4萬(wàn)億元的2倍。數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度以來(lái)個(gè)人房貸增速均高于整體房地產(chǎn)貸款增速，2016年上半年個(gè)人購(gòu)房貸款余額更是同比增長(zhǎng)31%，占全部房地產(chǎn)貸款的比例高達(dá)81%。

    的確，連續(xù)多次的降準(zhǔn)降息為房企與購(gòu)房者帶來(lái)了低廉的融資利率和貸款利率。融360最新數(shù)據(jù)顯示，8月全國(guó)首套房平均房貸利率為4.44%，進(jìn)入2016年后首次止跌。同比去年8月的5.16%下降0.72%。

    中國(guó)社科院城市競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)陷入一個(gè)奇怪的循環(huán)。一方面，大家都覺得房地產(chǎn)有前景，所有的需求端無(wú)論是中低收入者、中產(chǎn)階級(jí)還是高收入階層，無(wú)論是買房自己住，還是投資，大家都瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)，尤其是中等以上的收入階層。因此在居民的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，60%以上的資產(chǎn)都是房地產(chǎn)。“而這也使房?jī)r(jià)在不斷走高的同時(shí)，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的隱患與風(fēng)險(xiǎn)也在不斷放大。”

    困境 地方處境尷尬

    值得注意的是，在廈門等城市房市火熱，庫(kù)存急速下滑的同時(shí)，另外一些城市庫(kù)存卻只增不減。

    上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，2016年7月，在22個(gè)城市庫(kù)存下滑的同時(shí)，13個(gè)城市庫(kù)存卻出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)的現(xiàn)象。具體來(lái)看，合肥、南京和蘇州分別同比下調(diào)63.3%、58.4%和39.6%，而茂名、太原和濟(jì)寧3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到58.3%、55.3%和55.1%。

    從房地產(chǎn)庫(kù)存存銷比來(lái)看，在南京、合肥存銷比不足3個(gè)月的同時(shí)，北海存銷比卻高達(dá)30個(gè)月，西寧也需要26個(gè)月以上。

    的確，現(xiàn)階段地方市場(chǎng)難抑與庫(kù)存難消兩個(gè)極端并存，且市場(chǎng)越差的地方庫(kù)存越難消。沙縣國(guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，沙縣已從2014年基本停止住宅用地的供應(yīng)，主要是為去庫(kù)存。一些地產(chǎn)商拍出去的地至今沒有動(dòng)工。也正因如此，從去年開始沙縣已開始兩輪鼓勵(lì)農(nóng)民買房政策，今年沙縣繼續(xù)出臺(tái)化解房地產(chǎn)庫(kù)存促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的實(shí)施意見，要求從7月開始，購(gòu)房可領(lǐng)補(bǔ)貼。

    倪鵬飛表示，現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)高度依賴房地產(chǎn)，盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)要轉(zhuǎn)型，一直說(shuō)要轉(zhuǎn)向科技創(chuàng)新、轉(zhuǎn)向制造業(yè)，鼓勵(lì)大眾創(chuàng)新等，但從實(shí)踐效果來(lái)看，在財(cái)源不足的背景下，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)在增加。

    事實(shí)上，據(jù)記者了解，在經(jīng)濟(jì)整體疲軟的背景下，目前仍將房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)主要抓手的地區(qū)不在少數(shù)。某省會(huì)城市就曾表示，受整體經(jīng)濟(jì)下行影響，房地產(chǎn)投資下滑，商品房銷售面積增長(zhǎng)遲緩，部分項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，少數(shù)項(xiàng)目停工待建。如果不采取積極穩(wěn)妥措施解決，該市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)因房地產(chǎn)貢獻(xiàn)率大幅下降而受到重要影響。

    “現(xiàn)如今熱點(diǎn)區(qū)域的發(fā)展紅利和潛力往往很快被房地產(chǎn)透支。比如，一個(gè)區(qū)域有一個(gè)重要的利好，很快就被房地產(chǎn)商進(jìn)行炒作，往往這個(gè)利好還沒兌現(xiàn)，房?jī)r(jià)就上去了。”倪鵬飛說(shuō)。

    倪鵬飛說(shuō)，目前大家普遍認(rèn)為其他產(chǎn)業(yè)都不行，其他投資都沒有賺錢的機(jī)會(huì)，都向房地產(chǎn)方面投資，經(jīng)濟(jì)越來(lái)越依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)越來(lái)越影響經(jīng)濟(jì)。目前宏觀經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)化十分嚴(yán)重，當(dāng)經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化到一定程度，持續(xù)不下去的時(shí)候，那么經(jīng)濟(jì)就會(huì)出現(xiàn)停滯。

    “當(dāng)然，在大家都有信心的情況下，虛假的需求可能還會(huì)繼續(xù)。房地產(chǎn)泡沫很大程度上是這種信心造成的，但從根本上說(shuō)，信心不可能離開真實(shí)需求太遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)根本上還是來(lái)源于真實(shí)需求。”倪鵬飛表示，根據(jù)預(yù)測(cè)，2025年長(zhǎng)期的拐點(diǎn)可能要出現(xiàn)。

    因此，地方政府正面臨著政策調(diào)控兩難窘境，一方面市場(chǎng)火熱，泡沫堆積，而另一方面，則是市場(chǎng)冷淡下的去庫(kù)存難題。