中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京11月30日訊(記者馬常艷)今天，由中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院課題組完成的《中國住房發(fā)展報(bào)告(2016-2017)》發(fā)布。報(bào)告指出，2015年-2016年，中國房地產(chǎn)市場在快速回暖中經(jīng)歷了一波價(jià)格上漲潮，個(gè)別地區(qū)和城市房價(jià)暴漲驚人。預(yù)測2017年中國樓市將迎來一個(gè)短期調(diào)整期，大概將持續(xù)一年左右的時(shí)間。

　　報(bào)告指出，2015-2016年，中國住房市場逐步進(jìn)入上升的周期，全國商品住房銷量快速增長，2016年1-4月同比增長率達(dá)38.8%，是2015年初以來的峰值。1-9月份同比增長27.14%，比2015年全年高出了20.27個(gè)百分點(diǎn)；總體房價(jià)同比增幅先快速攀升，后有所收窄。2016年3月全國商品住宅平均銷售價(jià)格同比增長率為18.25%，9月份為12.66%；房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速則扭轉(zhuǎn)俯沖式下滑后于2016年年初后有了明顯回升，對經(jīng)濟(jì)增長的影響有所增強(qiáng)。

　　財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長助理、《中國住房發(fā)展報(bào)告》主編倪鵬飛分析稱，與先前的樓市上漲特征顯著不同，本輪樓市運(yùn)行形勢集中體現(xiàn)為是市場回暖過程中的局部過熱。第一，熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲過速過猛。第二，部分城市的本地及外地投資投機(jī)需求旺盛。第三，總量上庫存連續(xù)減少，截止2016年9月末，全國商品住房現(xiàn)房待售面積4.14億平方米，比2015年末減少0.39億平方米；住房期房待售面積大約為33.24億平方米，比2015年末(34.36億平方米)減少1.12億平方米，總庫存比2015年底減少了1.51億平方米，去庫存取得了一定成效。但空間錯(cuò)配持續(xù)加劇，一二線城市庫存小、銷售快，三四線城市庫存大、銷售慢。

　　針對此輪房地產(chǎn)過熱的原因，報(bào)告指出，在固有的制度漏洞之下，樓市局部過熱及其一系列問題的產(chǎn)生，是購房者、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、中介等市場主體以及政府部門，基于利益追求和心理預(yù)期開展合作博弈的結(jié)果。第一，經(jīng)濟(jì)下行、人民幣貶值、資產(chǎn)荒、實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣與城市分化是引發(fā)樓市局部過熱的重要環(huán)境條件。第二，驅(qū)動(dòng)全社會支持或從事房地產(chǎn)投資投機(jī)的利益機(jī)制是導(dǎo)致樓市局部過熱的深層根源。第三，市場主體合作博弈是樓市局部過熱的整體原因。第四，巨量資金導(dǎo)入是樓市局部過熱的主要源頭。第五，“地王”頻出是加速樓市過熱與恐慌的直接原因。第六，地方政府消極調(diào)控是房價(jià)暴漲和市場恐慌的重要原因。

　　報(bào)告預(yù)測，2017年中國樓市將迎來一個(gè)短期調(diào)整期，總體將平穩(wěn)回落，但具有不確定性�；�于華房指數(shù)、基本面、改革紅利以及投資投機(jī)需求轉(zhuǎn)換等多個(gè)層面進(jìn)行預(yù)測，未來樓市調(diào)整的幅度和時(shí)間長度有賴于調(diào)控和改革的力度。空間上，市場調(diào)整也將繼續(xù)呈現(xiàn)差異化。在具體指標(biāo)上，全國房價(jià)整體增幅將收窄，個(gè)別月份或?qū)⒔^對下降，其中，一二線城市中先前房價(jià)上漲快的城市的房價(jià)增幅回落會更大，三四線城市分化；房地產(chǎn)開發(fā)投資將放緩，增幅或?qū)⒌陀?016年；總體庫存將會進(jìn)一步下降，降幅會有所收窄，且城市間分化嚴(yán)重，三四線城市去庫存任務(wù)仍然艱巨；銷售開工方面，2017年銷售或?qū)⒂休^大幅度下降，開工面積也將會下降，同時(shí)分化還會持續(xù)，一二線新開工或?qū)⒃黾印５�特別需要警惕調(diào)整沒有到位過熱仍在繼續(xù)、調(diào)整過速過猛、調(diào)整出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)等未來的市場不確定性發(fā)展。

　　中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長、學(xué)部委員高培勇指出，中國樓市調(diào)控走到今天，必須在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革旗幟下，探索中國樓市調(diào)控的新路子，必須用改革的辦法來實(shí)現(xiàn)。

　　報(bào)告建議，為避免樓市調(diào)整過猶不及為金融穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)增長帶來壓力，需要完善短期政策引導(dǎo)樓市軟著陸，堅(jiān)持“虛實(shí)結(jié)合，主動(dòng)調(diào)控”、“長短結(jié)合，標(biāo)本兼治”、“邊調(diào)邊看，逐步完善”、“分城施策，協(xié)同作戰(zhàn)” 等調(diào)控施策原則。第一，密切監(jiān)測調(diào)控效果，做好后續(xù)補(bǔ)調(diào)的準(zhǔn)備。第二，完善“分城施策”，建立“協(xié)同作戰(zhàn)”機(jī)制。第三，調(diào)整城市間土地供給規(guī)模，完善土地拍賣制度。第四，清查樓市的違規(guī)融資，取消過熱城市的房貸利率優(yōu)惠。第五，實(shí)施前瞻性引導(dǎo)調(diào)控政策，主動(dòng)發(fā)聲引導(dǎo)市場預(yù)期。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所原所長任興洲表示，未來應(yīng)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策，讓泡沫逐步“慢煞氣”，在保持經(jīng)濟(jì)相對平穩(wěn)的同時(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

　　報(bào)告呼吁，推進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)去房地產(chǎn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展，釋放新需求去庫存并對沖市場調(diào)整，關(guān)鍵是建立一套讓房地產(chǎn)利潤平均化的市場調(diào)節(jié)機(jī)制與政府調(diào)控機(jī)制，讓政府部門與市場相關(guān)主體積極又理性地參與促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。未來需要在四個(gè)方面著手構(gòu)建長效機(jī)制。第一，調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，讓房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)、城市化協(xié)調(diào)發(fā)展。第二，加快相關(guān)制度改革，釋放新需求去庫存并對沖市場調(diào)整。第三，在土地、金融、財(cái)稅等關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)改革突破，鏟除經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化及波動(dòng)的根基。第四，健全樓市調(diào)控的工作機(jī)制，完善樓市調(diào)控的問責(zé)機(jī)。

　　據(jù)了解，“《中國住房發(fā)展報(bào)告(2016-2017)--樓市調(diào)控：踏平坎坷成大道》發(fā)布暨研討會”由中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心共同主辦，鳳凰財(cái)經(jīng)研究院、廣東經(jīng)濟(jì)出版社協(xié)辦。