法官提醒：應(yīng)在購(gòu)房合同中明確戶口的遷出期限及相應(yīng)違約責(zé)任

在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，由于戶口遷移引發(fā)的糾紛屢見(jiàn)不鮮，不少買(mǎi)房人遇到了賣(mài)家戶口遲遲不遷走，或者買(mǎi)了“學(xué)區(qū)房”卻無(wú)法落戶的糟心事。昨日，北京市二中院通報(bào)了該院3年來(lái)審理的因戶口遷移引發(fā)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，買(mǎi)房人要求現(xiàn)有戶口遷出的案件占86%。市二中院表示，法院無(wú)法判決遷移戶口，但買(mǎi)房人可以根據(jù)合同約定主張相應(yīng)的違約金。

違約金最高達(dá)房款20%

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2014年至2016年7月，市二中院先后審理二審的涉及戶口遷移問(wèn)題的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件共50件。占同期審理的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件總數(shù)的5%。其中，買(mǎi)房人要求現(xiàn)有戶口遷出的案件占總數(shù)的86%。

“案件集中在學(xué)區(qū)房及連環(huán)買(mǎi)賣(mài)中”，市二中院民一庭庭長(zhǎng)肖大明介紹，在因戶口遷移引發(fā)的糾紛案件中，涉及學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)的案件占25%，如房屋中已登記有多人戶口，現(xiàn)有學(xué)籍可能已被使用，影響學(xué)區(qū)房落戶。涉及連環(huán)買(mǎi)賣(mài)的案件占20%，如房屋中有賣(mài)房人或前手房屋所有權(quán)人的戶口，戶口登記人不配合遷出或無(wú)法遷出等。

肖大明說(shuō)，50%的案件涉及案外人的戶口，即涉案房屋中除了賣(mài)房人戶口外，還涉及其親屬等其他案外人的戶口，或者前手房屋所有權(quán)人及相關(guān)人員的戶口。

當(dāng)事人在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中大多對(duì)違反戶口遷移義務(wù)的違約金進(jìn)行了明確規(guī)定，如一般約定按房屋總價(jià)款的一定比例按日支付違約金。由于違反戶口遷移義務(wù)的違約行為持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，導(dǎo)致訴訟時(shí)違約金數(shù)額較高。“多數(shù)人要求違約方繳納幾十萬(wàn)元，也有部分要求的高達(dá)百余萬(wàn)元，最高數(shù)額已經(jīng)達(dá)到總房款的20%。”

不遷戶口原因多樣

肖大明表示，“學(xué)區(qū)房”交易市場(chǎng)較為活躍。有的當(dāng)事人購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”，尤其是東城、西城等中心城區(qū)的平房，房產(chǎn)證上登記為居住，但實(shí)際是過(guò)道，或?qū)嶋H面積非常小，有的甚至不到2平方米，無(wú)法滿足居住條件，在落戶中可能存在障礙。或因?qū)W籍使用限制等原因無(wú)法確保入學(xué)資格，導(dǎo)致購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

還有買(mǎi)房人未預(yù)先調(diào)查核實(shí)，未與其他戶籍登記人明確戶口遷出義務(wù)，僅僅是賣(mài)房人答應(yīng)讓其親屬遷出，以至于在合同履行過(guò)程中，出現(xiàn)登記人不愿配合、根本找不到登記人，甚至登記人已經(jīng)死亡等情形，致戶口遲遲無(wú)法遷出。

部分戶口的登記人沒(méi)有其他落戶地點(diǎn)，如有的賣(mài)房人賣(mài)房后租住“公租房”，有的老人以“賣(mài)房養(yǎng)老”的方式居住在養(yǎng)老院等，因“公租房”、養(yǎng)老院及私人租賃的房屋等不具備落戶的條件，導(dǎo)致戶口無(wú)法遷出。

■法官提醒

提前核實(shí)戶口學(xué)位

肖大明表示，如果登記人不同意遷出戶口或不具備遷出戶口，或者涉案房屋有其他無(wú)法落戶的情況，買(mǎi)房人僅能依據(jù)雙方買(mǎi)賣(mài)合同的約定，主張相應(yīng)的違約金，無(wú)法要求法院判決他人遷出戶口或判決其遷入戶口，公安機(jī)關(guān)亦沒(méi)有強(qiáng)制他人遷出戶口的權(quán)力。但根據(jù)現(xiàn)有的戶籍政策，房屋內(nèi)現(xiàn)有的戶口不影響新的所有權(quán)人戶口的遷入，買(mǎi)房人取得房屋所有權(quán)后，可以辦理戶口遷入。

他提醒，買(mǎi)房人應(yīng)在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前全面了解涉案房屋中的戶口登記情況，并在合同中明確約定房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口的遷出期限及相應(yīng)違約責(zé)任。以購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”為主要目的的買(mǎi)房人，應(yīng)提前向?qū)W校及教育部門(mén)核實(shí)相關(guān)入學(xué)政策及涉案房屋學(xué)籍的使用情況。如果所在學(xué)區(qū)對(duì)學(xué)籍使用有限制，建議在合同中明確約定入學(xué)指標(biāo)使用問(wèn)題及相應(yīng)違約責(zé)任。

如果雙方明確約定涉案房屋對(duì)應(yīng)的學(xué)籍指標(biāo)歸買(mǎi)受人使用，如果賣(mài)房人違約，有可能導(dǎo)致買(mǎi)房人購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)房人要求繼續(xù)履行合同的，那么買(mǎi)房人可在訴訟過(guò)程中向法院申請(qǐng)行為保全，禁止使用涉案房屋及該房屋對(duì)應(yīng)的戶口的學(xué)位。

北京晨報(bào)記者 顏斐

涉及戶口遷移問(wèn)題

房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件

2014年、2015年及2016年1月至7月，市二中院先后審理二審案件分別為13件、22件及15件。

因戶口遷移引發(fā)的糾紛案件中

買(mǎi)房人要求現(xiàn)有戶口遷出 86%

涉及學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài) 25%

（東城區(qū) 26% 西城區(qū) 32%）

涉及連環(huán)買(mǎi)賣(mài) 20%

　　涉及案外人的戶口 50%